全球疫情持续发展， 租客收入不稳影响房租，房东如何应对?

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全球疫情持续发展， 租客收入不稳影响房租，房东如何应对?

——Matthew  Zeng

COVID-19疫情汹涌影响全球，波及各行各业。 加拿大航空公司 （Air Canada）刚刚宣布裁员5100人， 涉及成千上万个家庭。近期不断有房东询问 类似的问题:  我的租客刚刚联系我， 租客工作的公司通知裁员，租客和他太太都没有了收入， 他们现在只有一点储蓄维持生活， 下一个月房租肯定没有着落… 房东们询问应该如何处理?

目前疫情的影响不断扩大， 减薪裁员 不断的冲击着人们的神经。 短短一个月时间， 美股已经从30000点高点 跌落到20000点以下，多个国家关闭边境， 封锁城市，  多地实行紧急状态。全球供应链受到破坏性打击， 经济面临全面衰退的风险。失业率的持续攀升必将影响到每一个人的生活。 租客的收入如果受到影响，必定会传导到租金的及时支付， 房东的房租收入也会受到影响， 房东们应该早做准备，毕竟地主家也可能没有多少余粮。

全球经济形势的大环境不是我们可以控制的， 但是和租客的关系处理属于我们的可控范围， 在疫情期间 处理好房东和租客的关系就变得尤其重要。在目前的非常时期 ，房东处理和租客的关系 要遵循的要点是 ：有问题早发现；维护和谐关系，尽量柔性处理； 如果情况不对，尽早果断走法律程序。

一、有问题早发现

目前疫情每天都有很大变化， 房东应该多和租客沟通，及时掌握租客的动态。根据物业管理行业的大数据统计，租客欠租的原因多为以下几点：

• 工作丢了，无法支付租金
• 对于房东的服务或者物业管理的不满
• 婚姻关系改变，离婚或分居导致经济支持减少
• 恶意欠租

租客出现问题的几个常见初期表现是 ：

• 联系开始不通畅
• 频繁提出维修要求
• 租金支票跳票

如果房东定期和租客联系，嘘寒问暖多聊天，往往能及时掌握最新的情况，提前做好应对准备。

二、维护和谐关系，尽量柔性处理

一旦发现问题苗头，房东应该和租客深入沟通，找出解决方案，及时采取处理措施，同心协力，共克时艰。比如：对于 一直信用都比较好的租客，如果确实是受到疫情的影响，可以根据实际情况，考虑给予相应的宽限期限：比如 延期一个月 支付租金 或者分阶段部分支付 方案。此阶段房东需要把握的重点是（1）房租可以缓交或分期交，但不能免租金。（2）尽量不要谈僵 。（3）谈妥后的解决方案要文字化，双方签字确认有效。

三、如果情况不对，尽早果断走法律程序

如果确认租客是恶意赖租， 一定要尽早走法律程序， 不要抱幻想，行动才能把损失减少到最少。

如果租客没有按时交租，房东可以立即给他一张中止租约的通知。在安省这个通知的官方名字叫做N4表格， 收到这份通知后租客可有14天的时间可以补交房租。如果租客迟交已经超过了30天，房东可将此事申报“房东及租客管理委员会”，申报的官方名称为L1表格，费用为$170。而委员会大约需要30天的时间安排听证会， 听证会上委员们听取双方的说法，作出裁决。即使房客没有参加听证会也不会妨碍听证会的进行，委员会有权在一方没有出席的情况下作出裁决。如果裁决后11天内租客仍然没有交付欠款，而且也没有搬走，房东不可以自己强制驱逐，而必须将委员会的裁决申报，由法院执行局执行强制驱逐工作。一般来说，从申报法警到法警正式执行需要三个到四个星期的时间，平均费用为$400 。如果一切顺利，房东走完上面的法律程序，将租客驱逐大约需要90天。然而租客可以健康或没有律师的理由推迟听证会，或者反诉房东骚扰据所、缺乏维护，这会令驱逐的时间更长。因此，如果确认遇到恶意抢注 尽早采取法律行动是减少损失的关键。

当然加拿大是法制相对健全和非常重视个人信用的国家，租客恶意赖租在给房东造成一定经济损失的同时，也会对租客自己造成严重的不良后果，因此实际生活中，恶意赖租并不常见。同时做为房东，解决问题的最好办法就是预防问题的发生。加拿大大多伦多地区租房市场一直火热，关于房东如何从众多的租房申请中甄选出3A级租客，鉴于篇幅关系，我会另文讨论。

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