11 三月

新冠疫情对大多伦多房市可能的影响

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新冠疫情对大多伦多房市可能的影响

——Matthew Zeng

随着新冠病毒疫情在全球的蔓延,谨慎的投资者开始担心疫情是否会对大多伦多的房地产市场产生负面影响。答案主要取决于疫情在加拿大的传播的是否可控和疫情对美国经济的影响程度。

目前控制病毒的传播有两种不同的方法:中国式防疫和西方式防疫

中国面对疫情采取的是歼灭战,发现病毒的地方城市都围起来,组织医疗资源集中处理。优点是短期可以见效,切断病毒的快速传播。缺点是整个经济短期会停顿下来,整体社会成本代价很高。目前病毒的潜伏期还不很明确,当大家以为都控制好了,开始回来上班各忙各的时候,潜伏的病毒有可能卷土重来。

西方国家面对疫情采取的是阵地战。西方防御的方法就是建立一道道防线,先尽可能御病毒与国门之外,再利用国内完善的分层医疗网络对疑似和确诊患者进行隔离治疗,尽量减缓社区爆发时间,给疫苗研制和药品开放争取时间。西方的策略是基于认为这个病毒是管不住的,他迟早会进来,你是挡不住的。这是由于这个病毒的流行性学的规律决定。阵地战的目的是什么减缓病毒推进的速度,同时寄希望于病毒的自限性,病毒传播到一定程度就会毒性渐弱。相关机构可以用这个时间差去研究疫苗和药物,用科技的手段解决病毒问题。城里的人该干什么还是干什么,社会经济体系还是保持运转。

在2003年发生的SARS疫情中,中国的歼灭战有效的控制了疫情的传播。在2009年发生的甲型H1N1疫情中,美国使用阵地战效果很好,疫情控制住的同时经济也没有受到大的影响。

当年SARS对大多伦多房市的影响

2003年加拿大卫生防疫部门实施了严格的措施来防止病毒的传播。这些预防措施抑制了自由旅行和面对面的交流。消费者也避开杂货店、发廊和餐馆等人群聚集场所,市场活动相对放缓。不过尽管SARS给加拿大经济带来了挑战,但加拿大经济在2003年并没有太大的放缓。加拿大的GDP从2002年的7580亿加元增长到2003年的8920亿加元,并在2004年突破了万亿加元的门槛。

多伦多是加拿大最先经历SARS相关紧急情况的地方之一。在一个几乎禁止人们握手的城市,也许人们预测房屋销售将有所放缓,房价会有所调整。实际情况是,多伦多2003年的房屋销售数据并没有显示出明显的下降迹象。销售从2002年的74759套增加到2003年的78898套。与此类似,同一时期的平均售价上涨了约1.8万加元。2003年的销售和价格增长符合房地产的长期趋势。

今年的新冠病毒疫情会把世界经济拖入衰退吗

现在的世界经济环境已经和2003年有了很大的变化。2003年中国的经济体量还比较小,现在中国已经是世界第二大经济体。全世界经济体目前从地理方位来大的划分一共五个: 北美算一个,中国一个,日韩算一个,欧洲一个,还有一个是中东。这次疫情传播开来,美、中、日韩、欧洲和中东没有一个不受影响的。中国目前已经是世界经济的发动机,中国的封城防疫如果持续过长,可能会影响到全球供应链的稳定,从而对整体的经济造成下行压力。目前中国疫情的拐点似乎已经出现,习主席亲访武汉是一个比较明确的信号。美国正全力延缓疫情的社区爆发,疫苗已经开始进入动物实验阶段。一旦中美两大经济体稳住了阵脚,可能病毒对全球经济产生最坏影响的时刻就已经过去了。

新冠病毒疫情对大多伦多房价影响的预测

依托加拿大稳健的经济发展、高效的金融体系和长期的移民政策,大多伦多的房地产市场近半个世纪以来一直稳中有涨,给了投资者良好的回报。无论是1987年的全球性股灾、1997年的东南亚金融危机,或者2008年的次债危机,还是2003年的SARS疫情,大多伦多地区房地产的保值增值特性体现的淋漓尽致。如下图所示,近50年以来,无论外部世界的金融经济形势如何风雨飘摇,大多伦多地区的房地产市场风景这边独好,一直体现了稳健的长期增长趋势。

战略上的看多是否意味着战术上立即做多

目前市场上还存在短期不确定性带来的压力。目前新冠病毒已经扩散到全球100多个国家,造成 的死亡人数已经超过2003年SARS造成的总死亡人数。这种威胁将持续多久,以及它能以多快的速度得到遏制,这些不确定性将给市场带来短期的压力。因此,战略房地产投资者在短期可以静制动,耐心等待入市机会。2003年以来的大多伦多房产数据表明,大多伦多地区的房屋市场没有受到SARS的明显负面影响。新冠病毒的影响,如果有的话,短期内也可能是温和的。如果这个威胁会持续更长一段时间,大多伦多稳健的房地产市场,可能会对那些希望把资产从风险巨大的市场,转移到相对安全的大多伦多的投资者更有吸引力。

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