10 八月

加拿大安省购房 – 流程, 步骤,费用的详解

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加拿大安省购房流程, 步骤,费用的详解

——Matthew Zeng

流程和步骤:

步骤一:联系银行或贷款经纪, 确定大致的贷款范围

加拿大买房程序的第一步就是联系银行或贷款经纪。银行或贷款经纪通常在了解你的家庭收入、债务状况、日常生活开支和你的首付金额后,告诉你可以申请到的贷款额度和大致的贷款利率(因为利率一直在变,银行在咨询时, 会给出一个的利率范围)

一般我们可以申请做个预评估pre-approval,通常有三个月的期限,以避免三个月内利率上涨。如果你有满意的收入证明,贷款额度可以是80%,但如果你没有工作或没有足够好的收入证明,那么贷款只能是65-70%

步骤二:确定您的签约经纪人,并开始看房

首先,联络,筛选和确定你信得过的地产经纪人,并签署代理协议。

随后,和经纪人共同分析你目标房源的地段、房价以及房屋类型,经纪人会根据这些资料为你选择合适的房屋;

一个好的经纪必须具备良好的职业道德,了解法律和各项规定,具有专业知识,关注你的需求,提供建设性的建议,诚实可靠。找到符合你的价格和地段的房屋后,你要了解以下各项:

1,房子的状况(condition);包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。

2,地税(Property Tax)和水电气费;加拿大所有的房子都有暖气,燃料有天然气(gas)、电或燃油(oil),相对而言,gas是比较经济划算的,用电干净但较贵,而用油则不太方便。甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。一般来说,你不大会有精力来改这东西。

3,建筑图(Survey);严格来说它只是一张土地和房屋方位图。你申请贷款,将来卖房都需要它。

4,中央空调;因为这里的夏天不太热,三十多度的日子就几天,一般用电扇就行,所以有些房子没有中央空调。

5 UFFI(Urea Formaldehyde Foam  Insulation),一种化学填充剂,很多人管它叫石棉,其实和asbestos是两回事。为了节省能源,在19751979年间,安省曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料,全国大约有十万户采用,但后来又发现UFFI会释放出 formaldehyde gas,含有对人体健康有害的成分,政府又出了一大笔钱替住户拆除,再后来又发现其实没什么大事。因此,市面上有UFFI的房子很少,经纪人会要求卖方保证屋内不含UFFI,并写进合同。

6,朝向和日照;不象国内的很多好房子都要求坐北向南。加拿大的房子朝向就乱多了,除了上下,朝哪个方向的都有。事实上,因为日照时间长,很多朝西的房子也很受欢迎。

7,其它的门窗厨房卧室,不一一列举。

步骤三:下Offer

房主已经有了一个要价(askpricelist price),你可以就地还钱,也叫Offer”Offer由经纪人来写,但价钱由买家定。买家当然想是越便宜越好,但不能还得太低,太低了卖主认为你不诚心。负责的经纪会提供最近这个区内类似房屋的成交价格,据此并结合经验给你一个参考意见。经纪会和你仔细研究所有细节,肯定你所需要的各项条件都在

Offer内,例如订金(通常是一万两万或房价的 5%)、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等。

通常经纪会在合同里加进几项条件(Condition),包括验屋、贷款等,Condition的时间通常是5个工作日,如果有条件不满足,你可以不买这房子,不会有什么损失。合同中还会有一个时间限制(Irrevocable time),卖主必须在此前做出决定。

所有条款写完后,你要在每份合同上签字,然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能接受,可能拒绝。如果卖主觉得你的条件比较接近,他会回签回来(这里叫Counter Offer),一般来说是在你的Offer上改动价格或者交屋日期(Closing  Day),有些也用专门的合同,只写了要改动的条款。同样,也给你一个最后期限,在此日期前做出决定。你可以接受、拒绝或者再还个价。就这么来来往往,直到达成一致,或者最后告吹。最后签字前一定要慎重,这可是有法律约束的,签完字可就不能改了。然后,你要照合同交给经纪人一张支票(有些要Money order)作为订金,这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的信用帐户里去(trust account),绝对安全,如果最后因为合同中的条件不能满足,你不要这个房子,钱会完整地退给你。

步骤四:验屋

验屋项目包括房屋的面积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等。验屋师会详细给你解释房子的优点和缺点,一定得听清楚,记下来。当然,如果电器不能正常工作,卖主必须为你修好,除非合同另外声明。大毛病(指房子的建筑支撑结构和电力系统等)你可得斟酌,你可以要求卖主修理,如果不同意,你也可以要求降价;

实在不行,只要你不签那份免除Condition的通知(Waiver),合同自动取消,这是法律赋予你的权力。但有一点一定要告诫:在下Offer以前,必须明白,要买的房子就是现在的 样子,你的出价就是按现在的状况来的,除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子结构有问题,要么电器罢工了),或者写进合同的东西外,卖主一般不会再做任何其它的改进或装饰。

步骤五:(和步骤4同步)正式申请按揭贷款

将房屋合同、成交房价等信息通知之前的银行或贷款公司,对按揭作正式审核。验屋贷款都没问题了,其它条件也满足了,就得给卖主签出Waiver(免除条件通知)。

步骤六:索取StatusCertificateonly for condo)

Condo ApartmentTownhouse才有。通常包括了Condo的所有相关文件,如注册登记时的文件,近期的财务情况,以及保留金(Reserve Fund)和保险单。申请费100元,通常由买方支付。如果不满意,可以取消合同。

步骤七:房契(产权)检查

合同里有一个查契期限,卖房者一定要在这之前把合同交给律师,律师花一定时间才可能完成。通常律师把房子的历史查个底:土地的所有权,房子有没有抵押,有没有侵占别人土地,怎样的路权,是否拖欠地税和其它费用,检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告。律师还会计算你应该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。

步骤八:买保险

所有贷款机构都会要求你购买保险,尤其是火险,并在交屋那天生效。所以在决定要这座房子后,联络保险公司,得到保险号码(Policy Number)后,通知银行或贷款公司,还有律师。同时,让保险公司发个信给他们。通常其它的财产险没有cover,所以你可以买财物和人身伤害险,不过不是必需的。

步骤九:开通水电气账号

打电话给水、电、天然气和Cable公司,通知他们在交屋后给你开个新户口,还有银行、交通部(你的车和驾照)、健康卡、保险公司,地址都要改。

步骤十:交房前,最后一次进屋检查

步骤在closing前,你应该还有机会做最后一次检查,看是否有毁损,并有机会向房主询问设备的使用方式

步骤十一:去律师楼签字

交屋的前几天,律师会通知你去签署所有文件,并要带足银子准备接收房屋。

步骤十二:交屋日的检查

这天,买卖双方律师都会在地产登记机构(也就是房管局)网络上办理所有的手续,一般在下午会通知你去拿钥匙。拿到钥匙后你应该先到房子里检查一遍,有什么问题,比方电器家具少了,玩不转了,立刻通知律师,有可能的话拍照留影。

到此为止,房子是你的了,然后买家具,联络搬家公司,告知你的亲朋好友,还要买修理院子的工具,通知有线电视公司。

 

买家大致需要准备的一次性的购房费用:

(1) 首付

(2) 地产交易税:是地产交易的一次性收费

(3) 律师费和律师代收的行政性收费

(4) 产权保险费:一次性的收费,由产权登记的律师购买

 

房产交割后, 买家需要承担的养房费用:

(1) 贷款:连本带息

(2) 地税:每年的房屋地税,公寓和别墅均有,一般是一年分2-3次交。

(3) 公寓楼的管理费: 别墅没有这个分项

(4) 房屋保险费: 别墅需强制购买,公寓已含在管理费中。

 

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