16 三月

加拿大安省购买房产,从“合同成交”到“钥匙交接” 步骤详解

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加拿大安省购买房产,从“合同成交”到“钥匙交接” 步骤详解

——Matthew Zeng

买家在经过了精心选房验房,谨慎下offer,买卖双方协商,共同签订买卖合同成交后,距离开心拿房屋钥匙交接,还有关键‘最后一公里’的工作需要完成。

房屋买卖合同签订后,运行流程,可以参考如下步骤:

STEP 1:买卖双方已就合同达成协议,并已经签署双方均接受的合同 (offer accepted)

(1) 二十四小时内,需要将购房的定金(以合同为准),用BANK DRAFT的形式,交于卖方经纪公司的信托账户。

(2) 如果合同有贷款条件,需要在条件有效期(Condition period)内,答复:是否有能力和信心拿到。但不需要完成所有贷款的手续。卖家也不考核买家贷款的具体细节。

(如双方签署的是无条件合同,此步骤省略)

(3) 如果合同有验房条件,需要在条件有效期(Condition period)内,安排验房。(如双方签署的是无条件合同,此步骤省略)

(4) 如果购买的是CONDO UNIT. 需要安排律师审阅卖家的CONDO STATUS CERTIFICATE,并由律师给出专业意见。

STEP 2:决定是否解除条件,是否FIRM OFFER (此步骤后,购房定金不再退还)

如果解除条件:需要签署WAIVER 或者 Amendment

如果决定退出合同:需要签署MUTUAL RELEASE

STEP 3: 合同条件解除,正式生效后。所有文件打包,移交律师。由律师安排,审核卖家的产权和办理产权移交手续。

STEP 4: 所有文件打包,交于贷款银行,办理贷款手续。最迟正式产权交割前2周应该落实银行和具体贷款产品。

STEP 5:在CLOSING DATE前,买家可返回房屋两次:

第一次,一般用来为购买家具而丈量尺寸。

第二次,留在CLOSING前1-2天,用来核实房屋交房前的状态。

STEP 6:购买房屋保险(如果是FREE HOLD HOUSE 必需购买房屋保险,如果是CONDO, 管理费已经含有保险,不是强制要求购买, 但强烈建议购买房东补充险, 以覆盖公寓自身保险的盲区)。保险单需要传真至律师行。

STEP 7:最后一次看房,核实状态

这次看房, 建议要落实如下事项:

(1)水电总阀和分阀

(2)车库密码

(3)邮箱位置

(4)电器说明书是否能留下

提醒:如果是公寓(CONDO)的卖家,请在交接前通知管理处你的交接日期,并截停管理费的付款。

STEP 8:签署交接文件。

正式CLOSING 前提前1天或者2天,需要去律师行签署全部CLOSING 文件。之前,需核对CLOSING 交款清单,购买BANK DRAFT,并于签字日交于律师。

提醒:不能直接开出银行本票(BANK DRAFT)的的金融机构(如PC FINANCING, ING…) 需要提前转出首付到大银行,以免延误交款。

STEP 9:交接日当天下午,一般3点钟后,会拿到所买房屋的钥匙。一般拿到的是大门钥匙,其余钥匙会放在厨房台板上。

提醒:拿到钥匙后,尽快再进入所买房屋核实一次状态,如有不妥(如毁损,或未如期腾空,或钥匙不全),请尽快联系律师。

STEP 10:安排搬家

提醒:公寓买家需要提前预订电梯.公寓买家, 需要尽快到物业管理公司填写登记表格,包括登记物业管理费的交纳方法。

【交割后的注意事项】

(1) 关于邮箱

如果是公寓:不能更换邮箱,请确保拿到邮箱钥匙。

如果是HOUSE: 一般建议,处于隐私保护,请拨打CANADA POST: 1-866-607-6301,去更换邮箱锁和更换钥匙,大约3-5天可收到CANADA POST寄来的新的邮箱钥匙的收取通知,通知上有具体的邮箱位置。

(2) 关于水、电、气

律师已经给水电气部门发传真, 但依然需要买家激活水电气账户, 否则可能导致停电和停气。

请交割日后三天之内,同水电气部门电话联系确认您的信息(以下电话可参考)

Toronto

Toronto Hydro (416) 542-8000

Enbridge Gas Distribution (877) 362-7434

Water Department (416) 338-4829

Oakville:

905-825-9400 (Oakville hydro & water)

1-888-774-3111 (Oakville union gas)

Mississauga

Enersource Hydro Mississauga Inc. (905) 273-7425

Enbridge Gas Distribution (877) 362-7434

Water Department (905) 791-8711

(3) 关于地税

大约交接后7天内,会收到地税部门的缴费通知。地税缴税通知是产权交接完毕的标志。请仔细核对地税单和律师交接文件上的地税缴纳项,如数字有出入,请速与律师行联系。

注意:如超过三周尚未收到地税单,很有可能是登记地址出错,请拨打311,联系当地CITY HALL。

(4) 关于暖风炉和热水锅炉(TANK, FURNACE)

注意:所有DOOR-TO-DOOR关于TANK 和 FURNACE的推销,一律挡在门外,不要签字。正常的账户转移,只需通过普通信件。

(5) 关于产权交接的最终文件(final report)

大约在交接5-6 周后,会收到律师行关于产权交接的报告(FINAL REPORT)

加拿大法律体系,对于产权的交接的标志,是“登记”,而非”证件”

FINAL REPORT是产权交接的纪录,大约5-6周后,会有律师行通知买家(或卖家)去领取,或通过电子邮件以PDF文档方式送达给客户。

(6) 交接之后,如果你收到卖方的水电气和地税账单

不必惊慌,原则上, 如果是水电气账单,责任归属是前任卖家,你只需要通知水电气公司即可。

如果是地税, 请尽快通知律师,律师可以通过产权保险公司索赔。

(7) 关于垃圾箱

如果没有垃圾箱,致电311,可以免费收到。通过邻居 ,也可以问到所在街区的具体垃圾收取的时间,

(8) 关于更改地址:

可以在Service Ontario的网站上更新驾照、健康卡的地址

http://www.ontario.ca/en/services_for_residents/STEL02_040172

 

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