23 三月

全球疫情持续发展, 租客收入不稳影响房租,房东如何应对?

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全球疫情持续发展, 租客收入不稳影响房租,房东如何应对?

——Matthew  Zeng

COVID-19疫情汹涌影响全球,波及各行各业。 加拿大航空公司 (Air Canada)刚刚宣布裁员5100人, 涉及成千上万个家庭。近期不断有房东询问 类似的问题:  我的租客刚刚联系我, 租客工作的公司通知裁员,租客和他太太都没有了收入, 他们现在只有一点储蓄维持生活, 下一个月房租肯定没有着落… 房东们询问应该如何处理?

目前疫情的影响不断扩大, 减薪裁员 不断的冲击着人们的神经。 短短一个月时间, 美股已经从30000点高点 跌落到20000点以下,多个国家关闭边境, 封锁城市,  多地实行紧急状态。全球供应链受到破坏性打击, 经济面临全面衰退的风险。失业率的持续攀升必将影响到每一个人的生活。 租客的收入如果受到影响,必定会传导到租金的及时支付, 房东的房租收入也会受到影响, 房东们应该早做准备,毕竟地主家也可能没有多少余粮。

全球经济形势的大环境不是我们可以控制的, 但是和租客的关系处理属于我们的可控范围, 在疫情期间 处理好房东和租客的关系就变得尤其重要。在目前的非常时期 ,房东处理和租客的关系 要遵循的要点是 :有问题早发现;维护和谐关系,尽量柔性处理; 如果情况不对,尽早果断走法律程序。

一、有问题早发现

目前疫情每天都有很大变化, 房东应该多和租客沟通,及时掌握租客的动态。根据物业管理行业的大数据统计,租客欠租的原因多为以下几点:

  • 工作丢了,无法支付租金
  • 对于房东的服务或者物业管理的不满
  • 婚姻关系改变,离婚或分居导致经济支持减少
  • 恶意欠租

租客出现问题的几个常见初期表现是 :

  • 联系开始不通畅
  • 频繁提出维修要求
  • 租金支票跳票

如果房东定期和租客联系,嘘寒问暖多聊天,往往能及时掌握最新的情况,提前做好应对准备。

二、维护和谐关系,尽量柔性处理

一旦发现问题苗头,房东应该和租客深入沟通,找出解决方案,及时采取处理措施,同心协力,共克时艰。比如:对于 一直信用都比较好的租客,如果确实是受到疫情的影响,可以根据实际情况,考虑给予相应的宽限期限:比如 延期一个月 支付租金 或者分阶段部分支付 方案。此阶段房东需要把握的重点是(1)房租可以缓交或分期交,但不能免租金。(2)尽量不要谈僵 。(3)谈妥后的解决方案要文字化,双方签字确认有效。

三、如果情况不对,尽早果断走法律程序

如果确认租客是恶意赖租, 一定要尽早走法律程序, 不要抱幻想,行动才能把损失减少到最少。

如果租客没有按时交租,房东可以立即给他一张中止租约的通知。在安省这个通知的官方名字叫做N4表格, 收到这份通知后租客可有14天的时间可以补交房租。如果租客迟交已经超过了30天,房东可将此事申报“房东及租客管理委员会”,申报的官方名称为L1表格,费用为$170。而委员会大约需要30天的时间安排听证会, 听证会上委员们听取双方的说法,作出裁决。即使房客没有参加听证会也不会妨碍听证会的进行,委员会有权在一方没有出席的情况下作出裁决。如果裁决后11天内租客仍然没有交付欠款,而且也没有搬走,房东不可以自己强制驱逐,而必须将委员会的裁决申报,由法院执行局执行强制驱逐工作。一般来说,从申报法警到法警正式执行需要三个到四个星期的时间,平均费用为$400 。如果一切顺利,房东走完上面的法律程序,将租客驱逐大约需要90天。然而租客可以健康或没有律师的理由推迟听证会,或者反诉房东骚扰据所、缺乏维护,这会令驱逐的时间更长。因此,如果确认遇到恶意抢注 尽早采取法律行动是减少损失的关键。

当然加拿大是法制相对健全和非常重视个人信用的国家,租客恶意赖租在给房东造成一定经济损失的同时,也会对租客自己造成严重的不良后果,因此实际生活中,恶意赖租并不常见。同时做为房东,解决问题的最好办法就是预防问题的发生。加拿大大多伦多地区租房市场一直火热,关于房东如何从众多的租房申请中甄选出3A级租客,鉴于篇幅关系,我会另文讨论。

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